Bedrijventerreinen hebben een plaats gekregen op de politieke agenda. Dat is nieuw, want lange tijd was een bedrijventerrein alleen belangrijk voor de plaatselijke en regionale werkgelegenheid. Als de grond op een nieuw terrein was verkocht, dan was de klus geklaard. Over het onderhoud maakte zich niemand druk, dus werd daar behoorlijk op bezuinigd. Maar het gevolg was dat bijna elk bedrijventerrein in snel tempo verouderde en verrommelde, en dus minder waard werd. Tegelijkertijd voelt ook bijna niemand zich verantwoordelijk voor de onvermijdelijke herstructureringsopgave. En dat terwijl het aantal hectares dat moet worden verbeterd, elk jaar in snel tempo toeneemt. De achterstand begint echt immens te worden.

Er is een spiraal ingezet die doorbroken moet worden. Onze stelling is: doe meer met bestaand terrein en leg minder nieuwe bedrijventerreinen aan. Overheid en marktpartijen kunnen daarover op één lijn komen als aan enkele randvoorwaarden wordt voldaan.

Een van die voorwaarden is dat ook op de zogeheten vastgoedwaarde kan worden gestuurd. De vastgoedwaarde is de combinatie van de waarde van het pand en van de huuropbrengst. Bij een stijging van de waarde van het pand past een stijging van de huur. En een toename van de huur betekent meer financiële middelen om onderhoud te plegen en verbeteringen in het gebouw en de omgeving aan te brengen. Zo blijft een gebouw, en daarmee in principe het gebied, aantrekkelijk en financieel gezond.

Maar dat is nu juist het probleem bij bedrijventerreinen; daarvan daalt de waarde. De daling van de waarde van het pand bracht in de afgelopen tijd mee dat ook de huurtarieven naar beneden moesten worden bijgesteld, waardoor het onderhoud in de knel kwam. De gemeente, de huurder, de eigenaar (gebruiker en/of belegger): alle partijen zijn dus gebaat bij een verbetering van de vastgoedwaarde.

Beleid
Dit heeft voor het beleid verschillende consequenties. De eerste is dat bij nieuwe terreinen het niveau van het onderhoud voor een langere periode gegarandeerd moet worden, zowel door de overheid als door het bedrijfsleven. Een andere is dat bij verouderde terreinen de herstructureringsopgave bezien moet worden vanuit de waarde van de locatie op de middellange termijn (vijftien à twintig jaar). De investering moet op dat perspectief worden afgestemd.

Een derde consequentie is dat het opknappen van oude terreinen in relatie wordt gebracht met de aanleg van nieuwe terreinen. Marktpartijen die investeren in verouderde terreinen zitten niet te wachten op het aanbieden van veel nieuwe terreinen tegen lage grondprijzen, want daarmee kunnen verouderde locaties niet concurreren.

Ten slotte moeten andere vormen van eigendom, zoals die nu bestaan in winkelcentra of op kantorenlocaties, ook op bedrijventerreinen worden ingevoerd. Het gaat dan om het onderscheid tussen gebruik en eigendom, waarbij het eigendom vaak in handen is van institutionele beleggers. Hun belang is immers uitsluitend de vastgoedwaarde en daarmee hun rendement op langere termijn.

Meedoen
Naast de vastgoedwaarde is meedoen een belangrijk thema. Uit onderzoek blijkt dat marktpartijen wel in verouderde bedrijfsterreinen willen investeren, maar dat de risico's te hoog zijn. Een van die risico's is de overheid (vooral gemeenten) zelf. Bijvoorbeeld doordat bij het aantreden van een andere wethouder er nieuw beleid wordt aangekondigd, wat bijvoorbeeld resulteert in bezuinigingen op het onderhoud. Of dat er toch meer nieuwe terreinen worden aangelegd dan eerder gepland. Of dat een plan, waarin al veel is geïnvesteerd, wordt stopgezet. Of dat subsidies worden gehalveerd dan wel afgeschaft. Dat kan allemaal omdat de overheid zelf ogenschijnlijk geen hinder ondervindt van dat beleid.

Vertrouwen
Daarom vragen wij aandacht voor participatie van de overheid voor een langere periode. Aanpak van de herstructurering op langere termijn geeft vertrouwen en de verplichting aan elkaar dat beide partijen er voordeel van hebben.

De samenwerking kan gestalte krijgen in een herstructureringsfonds of, wellicht beter, een herstructureringsmaatschappij, die ook kennis en capaciteit levert. Dat laatste is misschien nog wel belangrijker dan geld. Want een beetje herstructurering kost miljoenen, en elke subsidie is tot nu toe slechts een bescheiden bedrag gebleken.

Het leeuwendeel van het geld moet vanuit de private sector komen. En juist daar bestaat veel behoefte aan het delen van de kennis en aan personen die verstand hebben van projecten die jaren vergen, grote financiële risico's meebrengen en die partijen bij elkaar kunnen brengen en houden.

Participatie door middel van een herstructureringsmaatschappij kan op provinciaal niveau, maar ook op elk (gewenst) lager niveau. In Noord-Brabant (BHB), Limburg (LIOF) en waarschijnlijk binnenkort ook in Overijssel (HMO) wordt daarmee ervaring opgedaan. Maar ook op lokaal niveau kan het werken. Ook daar gaat het om vertrouwen tussen partijen, om commitment voor de langere periode gezamenlijk te werken aan een inspanning die voor alle betrokkenen profijtelijk is en die de genoemde negatieve spiraal doorbreekt. Dat is in het belang van de maatschappij.


Drs. Herman Timmermans is werkzaam bij het adviesbureau DHV en dr Tejo Spit is hoogleraar aan de Universiteit van Utrecht.

(bron : Nederlands Dagblad )